2020年上半年,土地市场整体受疫情影响较小,尽管疫情严重期间各地短暂关闭或延迟土地市场推地,但土地市场依旧向好;各城市在抗击疫情的同时也在促进经济发展,加快推地力度,并且放宽了竞拍规则,集中放量优质的地块进一步促进了土地市场交易热度提升。

01

总体情况

二季度供地力度明显加大

成交楼面均价结构性上涨

数据来源:CREIS中指数据,中指地主;

2020年上半年全国300城市土地市场的监测数据显示,上半年住宅用地供应小幅增长,成交住宅用地同比下滑。据统计,上半年,全国300个城市推出各类用地10.9亿平方米,同比增长1.5%;成交各类用地8.7亿平方米,同比减少6%;其中推出住宅用地5.4亿平方米,同比增长1.0%;全国300城住宅用地成交4.3亿平方米,同比下降5.4%;价格方面,住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米,同比上涨16.5%。

数据来源:CREIS中指数据,中指地主;

住宅用地成交楼面价涨幅明显,上半年全国300城住宅用地成交楼面均价首次突破5000元/平米,同比涨幅超1成。今年一季度全国300城住宅用地推出1.8亿平方米,同比下降15.1%;二季度,各地政府明显加大土地供应力度,核心城市优质地块集中放量住宅用地推出3.6亿平方米,同比增长11.6%。部分城市放宽土地竞买规则,刺激了企业拿地积极性,土地市场热度逐渐提高。受核心地块的成交结构性影响,带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨。上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平米,同比上涨16.5%,平均溢价率16.5%。

02

各类城市

一线城市量增价跌

二线和三四城市宅地成交均呈现量缩价涨态势

2020年上半年不同城市土地市场情况

数据来源:中指地主,citymap.fang.com;

上半年,一线城市住宅用地供求同比涨幅明显,其余各线城市住宅用地供应规模与上一年基本持平,需求量下滑明显。一线城市推出、成交面积同比增幅均超60%;二线城市供需同比均下降,推出面积22903.5万平方米,同比下降1.2%,成交面积19535.2万平方米,同比减少1.7%;三四线城市推出面积、成交面积分别下降0.1%、11.8%,最终成交面积为21289.8万平方米。

整体来看,上半年供求体量上除一线城市大幅上涨外,二三四线城市则表现供需不足。但是,各线城市成交楼面均价基本上涨,除一线城市小幅下滑0.5个百分点外,二线城市平均上涨4.9%,三四线城市则大幅上涨21.1%。其中,三四线城市,在成交量同比下降11.8%的情况下,楼面均价大幅上涨,土地出让金上涨6.7%,与去年同期明显增长;溢价率方面全线回稳,市场整体表现向好。

03

重点城市

长三角地区城市备受关注

杭州收金1800亿领跑全国

数据来源:CREIS中指数据,中指地主;

上半年全国300城土地市场土地出让金总额为22657.9亿元,同比减少1.73%。其中,土地出让金超过1000亿的城市有4个,分别是杭州、上海、北京和广州,比去年同期增加3个城市。杭州上半年土地出让金1814.1亿元位居全国首位,其次上海1350.5亿元、北京1143.7亿元和广州1049.4亿元;值得注意的是北京土地出让金超千亿的同时成交土地规划面积仅为364.7万平方米,而杭州和上海成交规划建筑面积则为2141万平方米和1617.8万平方米。

土地出让金在500-1000亿的城市有11个,分别是苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡;去年同期则有14个城市出让金在500-1000亿之间。疫情期间受影响最严重的武汉,土地出让金在去年同期是948亿元,今年则为688亿元。

➤ 中指地主监测:杭州土地市场

来源:中指地主,citymap.fang.com;

根据中指地主SaaS服务平台监测显示,杭州2019年GDP总量为15373亿元,连续多年增速保持在6%以上;产业结构中,第二产业和第三产业分别占比31.7%、66.2%,工业和服务业结构性强,为城市发展提供了支撑。

土地市场,杭州2015年至2020年上半年土地成交结构以住宅用地和工业用地为主,其中2019年杭州工业用地成交占比最多,占比45.8%,超过成交住宅用地7.9个百分点。2020年上半年杭州出让住宅用地占比53.7%,住宅用地出让金1614.2亿元,平均溢价率20.3%。

来源:中指地主,citymap.fang.com;

土地供求,2020年上半年杭州推出住宅用地规划建面1130.8万平方米,成交住宅用地规划建面1138.7万平方米,成交楼面均价13978元/平方米,土地市场供不应求。基础建设完善和经济潜力给杭州未来增值背书,人才引进为杭州发展提供了持续增长动力,杭州也因此成为房地产行业重点关注的城市。

04

热点地块

2020年2月以来部分城市热点宅地成交情况

来源:中指地主,citymap.fang.com;

上半年,部分城市土地市场热度仍较高,部分地块竞拍轮次较多、地块刷新城市成交总价记录,4月21日,南通市通州区地块地块竞拍超300轮,溢价率近60%;4月22日,厦门思明区地块吸引十余家企业参拍,成交总价、单价均刷新厦门记录,溢价率超40%;5月18日,广州单日揽金超230亿,其中白云区、番禺区的地块均刷新区域单价新高;5月19日,北京收金134亿元,其中有合生创展竞得的一宗丰台分钟寺地块楼面价超7.6万元/平方米,刷新全市单价新高;5月20日,南京成交4宗地块,其中栖霞区一宗地块成交楼面价超2.7万元/平方米,刷新区域新高。

中指地主监测:北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块R2二类居住用地详情

来源:中指地主,citymap.fang.com;

北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39、L-41两宗住宅用地在5月19日被合生创展以总价107.4亿元夺得,成交单价创新高。分钟寺村L-39地块经过56轮竞拍,成交价42亿元,溢价率42.08%,楼面价76168元/平方米;又经82轮争夺,合生再以65.4亿元拿下分钟寺村L-41地块,溢价率37.86%,楼面价73912元/平方米,成为北京成交单价地王。

来源:中指地主,citymap.fang.com;

从周边市场看,分钟寺附近3km新房成交均价在7万~11万元,首开璞瑅公馆成交均价超10万元/平方米,北京金茂府二期成交均价96704元/平方米,与分钟寺地块在同一板块的首开住总熙悦安郡成交均价74015元/平方米,低于宗地成交楼面价。从地图上看分钟寺这两宗地块所处板块是待开发状态,整体开发程度较低,并且四环内住宅地块已经相对稀少,开发潜力较大。

来源:中指地主,citymap.fang.com;

周边交通,分钟寺L-39地块临近地铁10号线分钟寺站,地块距离地铁站仅0.3km,步行4分钟;另外地块1.5km范围内还有地铁14号线以及规划中的17号线。地块周边临近3条主干道,驱车1km临近京沪高速,向北可以上南三环,向南可以走南四环,公交线路覆盖面广。配套方面周边有多所中小学校,其中,一级小学1所,多所重点中学。周边有三甲医院2座、商场购物中心多家以及现存多个公园设施,但整体分布在西北方向,东南有待进一步开发,地块价值具有较高的增值潜力。

05

近期土地市场热度较高的原因

1. 热点一二线城市优质地块增加:特别是在疫情影响下,一二线城市优质地块推出量明显增加,在企业投资聚焦一二线城市的背景下,优质地块的参拍企业数量提升,导致多宗地块高溢价成交。

2. 部分企业资金面改善:年初企业融资环境略有改善,叠加今年以来整体金融环境相对宽松,多次降息下,企业融资成本下降,部分企业资金面有所改善,拿地意愿较高。

3. 供给端政策支持:2月以来,多地出台供给端扶持政策,延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、顺延竣工时间等政策的出台,亦一定程度上缓解了企业资金压力,提振了企业拿地信心。

4. 企业的业绩追求:企业基于业绩增长考虑,需完成当年既定土储指标,上半年获取的土地资源将为下半年销售回款提供较大支撑。当前,房地产市场整体处在恢复通道,前期积压的购房需求正逐渐释放,为抓住需求释放窗口期,企业积极营销的同时,增加土储的意愿亦更加强烈,为后期销售回款奠定基础。

06

未来土地市场预判

1、2020年新冠肺炎疫情的冲击,各城市经济下行压力加大,地方政府推地意愿相对较强,一二线热点城市优质地块也将继续放量,随着推地节奏加快,房企拿地将趋于理性。

2、受政策环境影响和土地供应力度不断增加,长三角、珠三角内城市将继续成为热点关注地区。