我有一个判断;
现在的房贷利率可能是未来2-3年内最便宜的,请珍惜珍惜再珍惜。
下面,我会从LPR说起,讲到全国房贷市场的表现,然后再聚焦上海的目前的状况。
总结下来一句话:不要等,尽早找准购房目标,房贷利率不等人。
拜托,别再死盯LPR了;
真实的房贷利率与LPR,好比风筝与放风筝的人;
LPR站在地上,房贷利率越飞越高。
什么是LPR就不解释了;
简单说市面上所有的贷款利率都以此为基础算出来的。
那么最近一期的LPR是在6月21日公布的,就在2天前。
毫无悬念,与上个月一样,甚至不止上个月,还有上上个月,上上上个月;
实际上,1年期LPR3.85%,5年期以上4.65%,这个数字已经14个月没动过了;
现在往前数一年零两个月,正好是2020年5月,很微妙的一个节点
微妙在哪里?你听我说;
根据我们从价格、成交量、市场情绪三个方面的复盘;
上海这轮行情明确的启动期是19年3月-20年11月,什么叫启动期?
就是风雨来临的前奏,波涛汹涌的苗头;
再深一层,就是市场供需在那个节点已经开始失衡了;
这个时候大多数人只是感觉到,但还没看到行情的到来。
那么2020年5月这个节点,我敢说魔都楼市中,相当一部分对市场敏感的购房者,已经开始行动了。
那么也就是在这个节点,LPR一改微跌的趋势,开始按兵不动,一直到现在:
那真实的市场情况怎么样?大家都看得到;
穿越2020年5月,经过爆发期到现在,上海但凡带点教育资源的房子,购房预算如果不变;
基本都是原地能买三房的,现在变成两房了:
反映到房贷利率上,上海的感觉可能还不太明显,最多就是放宽周期变长了;
但根据证券日报的披露,全国房贷的平均利率,已经连涨4个月了。
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房贷利率的“俯冲拉升”正在扩散。
9个月的俯冲,与迄今4个月的拉升。
老读者应该有印象,我们在今年一月份的第一周,就放出过判断,今年房贷利率可能会抬头。
实际情况怎么样?今年二月开始,全国房贷平均利率开始上涨。
据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示;
2021年1月,全国首套房贷款平均利率为5.22%,二套房贷款平均利率为5.53%,均环比下降1BP。
这是自2020年5月,全国平均房贷利率出现明显下降后,连续第九个月的向下微调:
之后二月份,全国首套房贷款平均利率环比上涨4BP,二套房贷款平均利率环比上涨3BP,分别达到5.26%,5.56%。
从今年二月开始,国内房贷市场利率开始进入拉升通道;
截止今年5月18日,根据融360大数据研究院监测;
全国42个重点城市中,21城市的房贷利率平均水平环比上涨,3个城市的涨幅在10BP以上。
全国首套房贷款平均利率达5.33%,二套房贷款平均利率达5.61%:
清晰可见,一条4个月的拉升通道已经出现,虽然涨幅可控,但趋势明显;
一线城市方面,同样是截止今年五月,广州的房贷利率已经连续4个月向上微调;
深圳方面,据融360统计,从2020年6月起,深圳的首套房贷利率的平均水平一直维持在4.98%;
今年5月上旬由建行牵头,首套房贷利率上调15个BP,二套房贷利率上调35个BP;
其他深圳各行陆续跟进,统计深圳近10家银行的地区分支机构数据,均执行首套5.10%,二套5.60%的利率水平。
北京和上海,至今继续维持原来的利率水平不变。
但问题是,这样不变的局面还能维持多久?
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魔都楼市这个房贷高压锅,盖子还能撑多久?
其实我们不用掩耳盗铃,上海前段时间楼市行情走的怎么样,大家心里都清楚;
一直以来,我们上海购房者为之骄傲的,就是首套房利率全国最低,最理想情况下只有4.65%;
基本就是贴着5年期LPR报价给到大家;
但我想告诉你,上海有句俗语,叫“不要把对你的客气,当做福气”;
这句话有点狠,给你三秒钟体会下。
我们在之前的文章中就说过,全国楼市里面,上海的调控政策是相当温柔的;
全国楼市调控都在互相抄作业,大体一共三招:限购、限价、限售。
一线城市中,深圳从18年就出文件,商品房三年限售了;
上海今年3月才出台的限售,还只针对触发积分摇号的新盘,节点还从网签开始算起;
这真的很够意思了。
当然,上海楼市的调控效果也是肉眼可见的好,根据70城数据,市场很平稳,短期内调控再加码的可能性不大。
但同时根据我们掌握的数据,上海楼市还没有进入赶顶期,继4月份成交量下挫到2.4万套之后,5月开始企稳,达2.5万套。
全市的补涨范围开始扩大,郊区上榜变多新桥、华新、外冈、朱家角、罗店等郊区板块,也进入了补涨行列。
另外上海的二手房库存持续处于低位,截止六月第二周,上海二手房库存为2.8万套,去化周期仍处于29天的极低位。
以上数据传导到需求侧,预示着上海的房贷需求依旧膨胀的很快;
加之去年最后一天央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》银行机构今年的新增涉房贷款有30%的总量限制。
也就是说,银行即便是总量占比达标,可以继续增加房贷供给,也一定会在房贷增速上加以限制。
翻译翻译意思就是,房贷不是不给你,但要慢慢给你,一个字——拖,用时间换空间。
这一点,相当多的购房者已经体会到了,房贷还是可以申请,但放款周期被拉长了。
但实际上,“拖”永远不会是解决问题的最终方案,用更高的成本筛选需求,才是市场经济下机构的最优解。
直白点说,房贷需求膨胀,银行额度紧张,上海的首套房利率还是全国最低;
上海有进入房贷利率拉升通道的一切理由,至今不拉升,不是因为上海搞特殊,也不是因为楼市压力不大;
而是因为城市管理者们知道,这座城市还有许多普通人有合理的购房需求。
希望你明白这句话,也记住那句狠话“不要把对你的客气,当做福气”。
虽然未来2-3年的房贷上浮动作不会很大,但落到个人头上其实是不必要的成本。
如果你确实有购房需求,建议你尽早找准自己的目标,或自己勤快点多看看盘,或寻求专业机构的咨询。
千万不要等到各方压力到达顶点,资金端真的开始用更高的成本筛选需求,才追悔莫及。
毕竟在这个市场里,跑在多数人前面,才是最务实的选择。